关于今年的房地产市场，有一个普遍形成的共识是政策会给予放松，然而市场的基本面已然发生变化，寄希望于全面实现反弹并非是切合实际的。其中的关键要点在于，政策做出调整的目的是为了对下行风险起到缓冲作用，而并非是去促成造就新一轮的泡沫，与此同时市场的分化情况将会进一步加剧，行业的内在逻辑面临着重构。
政策工具如何对冲风险
回过头去看这些年所进行的调控，其政策面向的目标一直以来都是去平定那市场之中极为强烈的波动情况，而并非是去主导整个趋势走向。在二零二零年的第一个季度里，经济遭遇到有力的冲击状况，许多地方已经颁布一些举措来减缓房地产企业资金方面的压力，并且还支持合理的住房消费行为。这些所做出的举动目的在于去防备风险出现扩散的情况，防止这类行业出现硬着陆的态势。
这般表现为“有保有压”的对冲思维得以体现。比如说，金融机构有可能针对房地产开发贷施行更为精细的区分举措，以此保障普通住宅项目的资金链，与此同时收紧针对高风险或者高档项目的融资。决策者心里明白，在总量呈现放缓态势的背景情形之下，政策务必要精准无误，防止出现大水漫灌的状况。
市场分化成为新常态
过往那种全国处于楼市“一盘棋”状态的时期已然逝尽，往后的市场会依据城市水准、区域部分乃至更为微观的项目开展严厉的分化，那些主要城市会因容纳人口增加、资源汇聚以及产业集群，所以其质量优良的房产依旧具备维持价值的特性，然而大多数三四线城市很可能遭遇漫长的调整阶段。
这样的分化同样在产品方面有所体现，疫情致使居民对居住健康以及社区环境的重视程度得以提升，进而低密度、通风状况良好且具备多功能空间的住宅产品需求会呈现上升态势，与之相反，设计陈旧落后、密度较高的老旧产品将会加快被市场淘汰的步伐。
行业规模临近历史峰值
2019年，商品房销售额大概约为15.9万亿元，这极有可能会变成行业在漫长时期内的一个高位点。因受到多种因素给予的作用影响，2020年销售额呈现出回调态势是具有较大可能性的事情。这所表达的意思是，行业将会从致力于追求增量扩张，转变为进行存量竞争以及品质提高的阶段。
处于规模见顶状态，这会直接对企业战略产生影响，头部房企速度增加将会放缓，部分中型开发商要是能够抓住结构性机遇，也许存有缩小差距的可能，然而对绝大多数小型房企来讲，靠高杠杆达成规模跃进的机会窗口已然关闭。
企业经营逻辑彻底转变
过往那种通过高负债为支撑、以高周转来运作、实现高增长的模式，如今已难以持续下去。全新的经营逻辑会围绕着“投储供销存回利”这些不同的环节，逐一展开深度的变革。企业务必要更加去关注现金流的安全状况、利润的质量如何以及资本回报率的高低。
假设于投资一端，获取土地会更具审慎态度，土地储备并非数量越多便越好。合乎情理的土地储备周期或许会缩短至二至二点五年，用以平衡发展所需与财务成本。拥有高土地储备的企业在今年的首要事务是加速周转，而非持续开展扩张行为。
销售与资金压力空前
销售端遭遇极大挑战，就算后续政策适度放宽，然而全年销售时长被缩减，再加上购买力或许受影响，市场竞争会极其激烈，为了争抢客户、回收资金，区域价格战以及营销费用增加是难以避免的。
资金链身为生命线，一季度时销售回款大幅下滑，致使房企对于后续销售回款的依赖程度急剧攀升，今年房企会格外着重销售回款率，同时严格把控各项成本，用以确保能够将到期债务覆盖。
未来机遇存在于何方
在普遍面临困难的时期当中，向来也都潜藏着重大的机遇。对于那些财务状况稳健、经营效率较高之企业，市场出现调整的时期，实际上反倒是用于整合各种资源，进而提升自身份额的良好机会。比如说，能够以更加合理的价格去获取优质的土地，或者是开展并购项目。
存量资产的运营能力变得相当关键，随着增量开发速度减缓，怎样盘活手中诸如商业、办公、长租公寓等之类的存量资产，进而能够提供续而不断且稳定的现金流，这将会变成房企下一阶段的核心竞争力。
面对这样一个市场，其总量已见顶，分化在加剧，逻辑进行了重塑，您觉得对于普通购房者来讲，当下是更应该小心且观望呢，还是迎来了去挑选具有高性价比房产的窗口期呢？欢迎把您的看法分享出来。
